KONUT VERGİSİ YA DA YASAL ADIYLA “GAYRİMENKUL DEĞER ARTIŞ VERGİSİ” NEDİR VE NASIL HESAPLANIR?
Kişiler, ne amaçla olursa olsun, aldıkları gayrimenkulü, zaman içinde, çeşitli nedenlerden ya da gerekçelerden dolayı ellerinden çıkarmak zorunda kalabilirler.
Gayrimenkulün resmi satış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden elden çıkarılması durumunda, Değer Artışı Kazancı olarak elde edilen kar üzerinden bir gelir vergisi ödemek gerekiyor. Konu edilen vergi, Gelir Vergisi Kanununun 80. maddesine göre “Gayrimenkul Değer Artışı Kazancı Vergisi” olarak adlandırılıyor.
Belli koşullar söz konusu olduğunda Değer Artışı Kazancı Vergisinden muaf olmak mümkün. Bağış ya da miras yolu ile edinilen gayrimenkul satıldığında bu vergi söz konusu olmaz. Çünkü bir bedel ödenerek elde edilmediğinden bir kazanç söz konusu değildir. Kazanç olmayınca vergi de olmaz.
Değer Artışı Kazancı Vergisi Nasıl Hesaplanır
Gayrimenkul değer artış hesaplama için TÜİK tarafından açıklanan ve her ay güncellenen Yİ-ÜFE’den yani “Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi”nden yararlanılır. Ancak konutun alındığı ve satıldığı ayların değil, bu tarihlerin tam bir ay öncesindeki Yİ-ÜFE oranları baz alınır. Sonrasında evin alış fiyatının o günkü değeri bulunarak istisna bedeli bu değerden düşülür.
https://www.hakedis.org/endeksler/yi-ufe-yurtici-uretici-fiyat-endeksi
Bu veriler TÜİK tarafından her aya yayımlanır.
Hemen bir örnek kurgulayalım:
1 Temmuz 2019 tarihinde 1.000.000,00[1] TL’ye alınan bir ev, 1 Temmuz 2023 tarihinde 5.500.000,00 TL’ye satılacak olsun. Bu durumda evin güncel değerini hesaplamak için alış-satış gerçekleşmeden önceki aylar olan Haziran 2019 ve Haziran 2023 fiyat endeksleri bölünmeli ve evin alış fiyatıyla çarpılmalı.
Formülü şöyledir: evin alış fiyatı x (Haziran 2023 Yİ-ÜFE/ Haziran 2019 Yİ-ÜFE) = evin güncel fiyatı
Haziran 2019 Yİ-ÜFE: 457,16
Haziran 2023 Yİ-ÜFE: 2023,72
1.000.000,00 x 2023,72/457,16 = 4.426.721,50 lira
Evin bugünkü satış fiyatından, endeks yarımı ile elde edilen güncel fiyatı çıkartılır.
5.500.000,00 – 4.426.721,50 = 1.073.278,50 lira
Elde edilen sonuçtan, gayrimenkul değer artış kazanç istisna bedeli çıkarılır. Bu bedel yıllara göre farklılık gösterir. Gelir İdaresi Başkanlığının tablosuna göre 2023 yılının gayrimenkul değer artış istisna bedeli 55.000 TL’dir.
1.073.278,50 – 55.000,00 = 1.018. 278,50 lira kalır.
Bu aşamadan itibaren devreye Gelir Vergisi Tarifesi girmektedir. Bu tarifeyi “Şahıs Firması” tarifesinin aynısı olarak değerlendirebilirsiniz. Çünkü şahsın elde ettiği gelirden vergilendirme söz konusudur. Eğer konut şirket adına ise sadece %22 uygulancak.
https://www.verginet.net/dtt/1/GelirVergisiTarifesi_3804.aspx
| 70.000 TL’ye kadar | % 15 |
| 150.000 TL’nin 70.000 TL’si için 10.500 TL, fazlası | % 20 |
| 370.000 TL’nin 150.000 TL’si için 26.500 TL fazlası | % 27 |
| 1.900.000 TL’nin 370.000 TL’si için 85.900 TL fazlası | % 35 |
| 1.900.000 TL’den fazlasının 1.900.000 TL’si için 621.400 TL fazlası | % 40 |
1.018. 278,50 lira için uygulanacak yüzdelere bakalım ve uygulayalım:
70.000,00 lira için %15 10.500,00
70.000,00 – 150.000,00 için %20 16.000,00
150.000,00 – 370.000,00 için %27 59.400,00
370.000,00 – 1.018.278,50 için %35 226.897,48
Toplayalım: 312.797,48 (üçyüzonikibin yediyüzdoksanyedi lira kırksekiz kuruş)
Vergi tahakkuk edecektir.
Bu vergi aynı yıl (örnekte 2023 yılı mart ve temmuz aylarında) ödenebilir. Ayrıntılar için herkese açık olan İNTERNET VERGİ DAİRESİ gezilebilir.
[1] Bu fiyatlar bilinmiyorsa daha doğrusu “kaçınılıyorsa” rayiç bedeller dikkate alınır. Kredi kullanımında ise kullanılan kredi miktarı satış miktarını belirler.
